Ibrugtagning eller aflevering? Heisings klumme | Molio

Er der sket ibrugtagning eller aflevering?

Heisings klumme: En bygherre kan tage et byggeri i brug før den aftalte afleveringsdato - også uden entreprenørens accept. Dog kan en aflevering før den aftalte dato kun gennemtvinges, hvis entreprenøren accepterer det. Men hvordan forholder reglerne sig ift. risiko, skader og garanti i de to situationer?

Både bygherre og entreprenør skal i aftaleretligt henseende overholde den aftale, de har indgået. Bygherren skal betale til tiden og entreprenøren skal aflevere til tiden (og i den aftalte kvalitet).

ifBygherren kan imidlertid have en interesse i at tage byggeriet i brug før den aftalte afleveringsdato. Bygherren har i en sådan situation mulighed for at gennemføre en ibrugtagning uden entreprenørens accept.

Bygherre kan derimod kun gennemtvinge aflevering før den aftalte dato, hvis entreprenøren accepterer det, hvilket eksempelvis kan ske ved en aftale om forcering.

Man siger, at en bygning er ”ibrugtaget”, når bygherren de facto helt eller delvist tager ejendommen i brug i henhold til dets formål. Det kan eksempelvis være ved, at man lader butikker åbne i bygningen eller lader lejere flytte ind.

Hvornår er der foretaget aflevering efter reglerne i AB 18?

Reglerne om aflevering fremgår af AB 18 §§ 44-46.

Herefter skal bygherren skriftligt og med rimelig varsel indkalde til en førgennemgang inden den aftalte aflevering. Umiddelbart inden arbejdets færdiggørelse skal entreprenøren give bygherren skriftlig meddelelse om tidspunktet for færdigmelding. Bygherren indkalder derefter entreprenøren til en afleveringsforretning, der skal finde sted senest 10 arbejdsdage efter det angivne tidspunkt.

Arbejdet anses således for afleveret til bygherren, når der er afholdt afleveringsforretning, medmindre der under afleveringsforretningen påpeges væsentlige mangler eller forhold, der hindrer ibrugtagning.

Hvornår overgår risikoen efter reglerne i AB 18?

Ud fra et almindeligt entrepriseretligt princip er det som udgangspunkt entreprenøren, der bærer risikoen for skader og forringelser på igangværende arbejder, da det er entreprenøren, der er nærmest til at bære risikoen for at følgerne af en hændelig skade er indtrådt.

Reglerne om risikoens overgang i forbindelse med aflevering og ibrugtagen fremgår af AB 18 § 27.

Det følger af bestemmelsen, at entreprenøren indtil afleveringen bærer risikoen for skade på eller bortkomst af arbejde og materialer. Det samme gælder materialer, som bygherren har leveret til entreprenøren med mindre skaden/bortkomsten skyldes bygherrens forhold. Endelig bærer entreprenøren ansvaret for skader som følge af force majeure-situationer, jf. § 27, stk. 1 og 2.

Består entreprisen af flere entrepriser, og dermed indeholder flere delafleveringer, sker risikoens overgang fra entreprenøren til bygherren ved hver delaflevering, og dermed ikke samlet ved den endelige aflevering af hele entreprisen.

Når bygningen eller dele af bygningen tages i brug før aflevering, overgår risikoen til bygherren som ved aflevering. Selvom der således ikke er gennemført en egentlig afleveringsforretning, vil risikoen altså overgå til bygherren, hvis der sker ibrugtagning.

Er der skader, som alligevel kan henføres til entreprenøren efter risikoens overgang?

Som gennemgået ovenfor, overgår entreprenørens risiko til bygherren ved aflevering eller ibrugtagen.

Sker der imidlertid skader eller forringelser på byggeriet efter afleveringen eller ibrugtagen, som kan henføres til entreprenørens forhold, hæfter entreprenøren fortsat herfor.

Hvornår nedskrives entreprenørens garanti?

Entreprenøren har en klar interesse i, at der sker aflevering så hurtigt som muligt efter bygherrens ibrugtagning, idet nedskrivning af garantien først sker i forbindelse med aflevering (eller delaflevering, hvis bygningen delvist er taget i brug).

Hvornår indtræder entreprenørens pligt til at afhjælpe mangler?

Entreprenørens pligt til at afhjælpe mangler indtræder ligeledes først ved afleveringen og ikke ved bygherrens forudgående ibrugtagning. Bygherren behøver derfor ikke reklamere over mangler før ved afleveringen, men bør dog gøre dette, da det med tiden kan blive svært at bevise, at manglerne skyldes entreprenørens forhold og ikke bygherrens brug af bygningen.

Hvornår løber entreprenørens 5-årige mangelsansvar fra?

Bygherrens ibrugtagning af bygningen igangsætter ikke løbetiden for det 5-årige mangelansvar, som først begynder at løbe, fra afleveringstidspunktet.

Løfter bygherren bevisbyrden for, at mangler skyldes entreprenørens forhold, kommer entreprenøren reelt til at hæfte i 5 år plus perioden fra ibrugtagningen til aflevering.

Man bør derfor som entreprenør sørge for at aflevering finder sted hurtigst muligt.

Er der forskel på, hvornår forældelsesfristen begynder at løbe?

Sidste, men bestemt ikke mindst, er det vigtigt at være opmærksom på, at den 3-årige forældelsesfrist som hovedregel først løber fra afleveringstidspunktet og altså ikke fra ibrugtagning af bygningen.

Bliver bygherren opmærksom på et krav efter at have taget bygningen i brug, forældes kravet således ikke 3 år derefter, men først 3 år fra et senere afleveringstidspunkt.

Hvad bør parterne være opmærksomme på med hensyn til forskellen mellem ibrugtagning og aflevering?

Den retlige stilling har stor betydning for parterne alt efter, om der er sket ibrugtagning eller aflevering af byggeriet.

Bygherren bør  være opmærksom på følgende:

  • Bygherren bærer risikoen for ibrugtagning, eller den ibrugtagne del af byggeriet. Det er således bygherrens bevisbyrde at godtgøre, at mangler eller hændelige skader skyldes entreprenørens forhold og ikke bygherrens brug af bygningen, idet entreprenøren eller ikke har pligt til at udbedre manglerne

Entreprenøren bør være opmærksom på følgende:

  • Entreprenøren skal opretholde den fulde garanti indtil aflevering har fundet sted, selvom han er færdig med byggeriet
  • Entreprenørens 5-årige mangelsansvar løber først fra afleveringsforretningen, uanset hvornår bygherren har taget bygningen i brug
  • Den 3-årige forældelsesfrist løber først fra afleveringsforretningen

Samlet set har entreprenøren således en klar interesse i, at gennemføre aflevering, eller delvis aflevering, frem for blot at lade bygherren foretage ibrugtagning, hvorfor entreprenøren bør være opmærksom på at effektuere afleveringsforretning hurtigst muligt.

Simon Heising

Simon Heising underviser også på flere af Molios kurser i byggejura.
 

Se hele vores udvalg af byggejura-kurser her

Tilmeld nyhedsmail

Relaterede emner