Vejen til succes i hovedentrepriser

Hvem hæfter for ændringer i entreprisen forlangt af bygherren?

HEISINGS KLUMME: Ekstraarbejde udføres altid som følge af ændringer eller ændrede forhold i entreprisen. Men kan bygherren egentlig pålægge entreprenøren ændringer i entreprisen, og hvem hæfter i sådanne tilfælde for eventuelle merudgifter?

Har bygherren en ændringskompetence?

Der gælder et fast grundprincip om, at aftaler skal holdes. Bygherren kan således som udgangspunkt ikke bare ændre en aftale mellem bygherren og entreprenøren uden at aftale dette med entreprenøren. I praksis er det dog ofte svært at blive enige om ændringer i entreprisen efter indgåelsen af den oprindelige entrepriseaftale, da én af parterne typisk ikke accepterer at ændre den oprindelige aftale. Dette skyldes, at en ændring ofte vil genere den ene part mere end den anden, eller at parternes oprindelige incitament til at indgå entrepriseaftalen har ændret sig.

I entrepriseforhold eksisterer der imidlertid en tradition og et behov for, at bygherren har ret til at foretage ændringer, efter at entrepriseaftalen er indgået. Bygherren har således en ensidig ret til at ændre entreprenørens kontraktforpligtelser inden for visse grænser, efter at entrepriseaftalen er indgået.

Bygherrens ændringskompetence hænger blandt andet sammen med, at udførelsen af entreprisearbejder kræver et betydeligt behov for fleksibilitet, da der typisk er mange involverede parter, herunder bygherre, ingeniører, entreprenører, underentreprenører og leverandører. Endvidere har de udførende entreprenører ikke kendskab til samtlige forhold af betydning for projektets fremdrift, da arbejderne udføres på en fremmed byggeplads.

Har entreprenøren krav på betaling for ekstraarbejde i anledning af ændringer forlangt af bygherren?

Bygherrens ændringskompetence medfører, at entreprenørens ydelse frem til aflevering ikke ligger endelig fast. Det er således først ved afleveringsforretningen, at det ligger fast, hvilken ydelse entreprenøren har leveret, og om bygherren har forlangt ændringer i entreprisen i relation til den oprindelige entrepriseaftale. Her kommer entreprenørens modstykke til bygherrens ændringskompetence ind i billedet. Entreprenøren har nemlig krav på et tillægsvederlag for det ekstraarbejde, som han eventuelt er blevet pålagt at udføre af bygherren. Entreprenøren skal imidlertid kunne bevise, at ændringen har karakter af ekstraarbejde.

Bygherren forlanger forandringer

Forlanger bygherren forandringer i den aftalte ydelse og medfører dette en fordyrelse for entreprenøren, er der tale om ekstraarbejder. I sådanne tilfælde vil entreprenøren have krav på tillægsvederlag.

Bygherren forlanger tillæg

Forlanger bygherren ændringer i form af tillæg til den oprindelige entrepriseaftale, er der altid tale om ekstraarbejde. Kan entreprenøren således godtgøre, at bygherrens krav om tillæg er ekstraarbejde, vil entreprenøren være berettiget til tillægsvederlag. Da tillægsarbejde opgørelsesmæssigt betragtes som en tillægsentreprise, vil entreprenøren i tilknytning til tillægsvederlaget kunne kræve sædvanligt dækningsbidrag.

Bygherren forlanger afhjælpning af mangler inden afleveringen

Såfremt bygherren forlanger, at entreprenøren skal foretage afhjælpning af diverse forhold inden aflevering, kan der opstå en situation, hvor entreprenøren anser bygherrens krav for ekstraarbejde.

Under arbejdets gang har bygherren ved tilsyn mulighed for at kassere ikke-kontraktsmæssige arbejder eller materialer, jf. AB 18 § 21, stk. 4. Bygherren må imidlertid have et klart bevis for, at der foreligger mangler ved arbejdet.

Kan bygherren dokumentere, at der foreligger mangler, som entreprenøren bærer ansvaret for, og accepterer entreprenøren at foretage afhjælpning, vil der ikke være tale om ekstraarbejde, og entreprenøren har i sagens natur heller ikke krav på tillægsvederlag.

Entreprenøren har imidlertid mulighed for at afvise kassationen, såfremt entreprenøren er uenig i denne. Parterne vil herefter have mulighed for at begære syn og skøn for at få forholdet pådømt.

Såfremt arbejdet eller dele af dette inden afleveringen forringes, ødelægges eller bortkommer, kan bygherren kræve afhjælpning. Afhjælpning af sådanne skader er som udgangspunkt entreprenørens risiko, hvorfor entreprenøren for egen regning må sørge for kontraktmæssig ydelse. Der er således ikke tale om ekstraarbejde i sådanne tilfælde. Kan fejlene, skaderne mv. imidlertid henføres til bygherrens forhold, vil entreprenørens afhjælpning være ekstraarbejder. I sådanne tilfælde vil entreprenøren således være berettiget til tillægsvederlag.

Hvad skal parterne være opmærksomme på ved ændringer i entreprisen?

Ved ændringer i entreprisen kan det anbefales, at parterne er opmærksomme på at italesætte ændringerne i relation til den oprindelige entrepriseaftale. Overvej derfor følgende spørgsmål ved ændringer i entreprisen forlangt af bygherren:

  • Hvad er der oprindeligt aftalt i relation til det forhold, der nu ændres?
  • Er der tale om en forandring, som bygherren forlanger, der medfører en fordyrelse for entreprenøren? Er der tale om et tillæg?
  • Er der tale om en mangel?
  • Er der tale om afhjælpning af en mangel, som entreprenøren bærer risikoen for, eller kan forholdet henføres til bygherren?