Ibrugtagning eller aflevering? | Molio | Heisings byggejura-klumme

Ibrugtagning eller aflevering?

Heisings klumme: Hvad er forskellen på ibrugtagning og aflevering? Entrepriseretsadvokat Simon Heising stiller skarpt på dét spørgsmål i denne uges klumme.

Både bygherre og entreprenør skal i aftaleretligt henseende overholde den aftale, de har indgået.

Bygherren skal betale til tiden og entreprenøren skal aflevere til tiden (og i den aftalte kvalitet).

Bygherren kan imidlertid have en interesse i at tage byggeriet i brug før den aftalte afleveringsdato. Bygherren har i sådan en situation mulighed for at gennemføre en ibrugtagning uden entreprenørens accept.

Bygherre kan derimod kun gennemtvinge aflevering før den aftalte dato, hvis entreprenøren accepterer det, fx ved en aftale om forcering.

Man siger, at en bygning er ”ibrugtaget”, når bygherren de facto helt eller delvist tager ejendommen i brug iht. dets formål. Det kan fx være ved, at man lader butikker åbne i bygningen eller lader lejere flytte ind.

Aflevering efter AB 18:

Reglerne om aflevering fremgår af AB 18 §§ 44-46.

Herefter skal bygherren skriftligt og med rimelig varsel indkalde til en førgennemgang inden den aftalte aflevering. Umiddelbart inden arbejdets færdiggørelse skal entreprenøren videre give bygherren skriftlig meddelelse om tidspunktet for færdigmelding. Bygherren indkalder derefter entreprenøren til en afleveringsforretning, der skal finde sted senest 10 arbejdsdage efter det angivne tidspunkt.

Arbejdet anses for afleveret til bygherren, når der er afholdt afleveringsforretning, medmindre der under afleveringsforretningen påpeges væsentlige mangler eller forhold der hindrer ibrugtagning.

Risikoens overgang efter AB 18:

Ud fra et almindeligt entrepriseretligt princip er det som udgangspunkt entreprenøren, der bærer risikoen for skader og forringelser på igangværende arbejder, idet det er entreprenøren, der er nærmest til at bære risikoen for at følgerne af en hændelig skade er indtrådt.

Reglerne om risikoens overgang i forbindelse med aflevering og ibrugtagen fremgår af AB 18 § 27.

Det følger heraf, at entreprenøren indtil afleveringen bærer risikoen for skade på eller bortkomst af arbejde og materialer. Det samme gælder materialer, som bygherren har leveret til entreprenøren med mindre skade/ bortkomsten skyldes bygherrens forhold. Det samme gælder skader som følge af force majeure-situationer jf. § 27, stk. 1 og 2.

Når bygningen eller dele heraf, tages i brug før afleveringen overgår risikoen til bygherren som ved aflevering.

Selvom der ikke er gennemført en egentlig aflevering, vil risikoen altså overgå til bygherren, hvis der sker ”ibrugtagning”.

Består entreprisen af flere entrepriser og dermed flere delafleveringer, sker risikoens overgang fra entreprenøren til bygherren ved hver delaflevering, og dermed ikke samlet ved den endelige aflevering af hele entreprisen.

Konsekvensen af risikoens overgang:

Bygherren kan forlange vederlagsfrie reparationer og udbedringer for entreprenørens regning inden risikoen går over på bygherren.

Dette betyder, at entreprenøren ikke modtager betaling for ekstraarbejder som følge af udefrakommende forhold.

Såfremt entreprenøren ikke foretager de nødvendige udbedringer er konsekvensen, at entreprenøren heller ikke kan forlange betaling for det udførte, men ikke mangelfri arbejde.

Der er dog en grænse for entreprenørens pligt til at foretage vederlagsfri udbedringer, som bortfalder hvis udbedringerne er forbundet med uforholdsmæssigt store udgifter for entreprenøren jf. AB 18 § 51.

Skader som alligevel kan henføres til entreprenøren efter risikoens overgang:

Som gennemgået ovenfor, overgår entreprenørens risiko til bygherren ved aflevering eller ibrugtagen.

Sker der imidlertid skader eller forringelser på byggeriet efter afleveringen eller ibrugtagen, som kan henføres til entreprenørens forhold, hæfter entreprenøren fortsat herfor.

Nedskrivning af entreprenørens garanti:

Entreprenøren har en klar interesse i, at der sker aflevering så hurtigt som muligt efter bygherrens ibrugtagning, idet nedskrivning af garantien først sker i forbindelse med aflevering (/delaflevering hvis bygningen delvist er taget i brug).

Entreprenørens pligt til at afhjælpe mangler:

Entreprenørens pligt til at afhjælpe mangler indtræder ligeledes først ved afleveringen og ikke ved bygherrens forudgående ibrugtagning. Bygherren behøver derfor ikke reklamere over mangler før ved afleveringen, men bør dog gøre dette, da det med tiden kan blive svært at bevise, at manglerne skyldes entreprenørens forhold og ikke bygherrens brug af bygningen.

Entreprenørens 5-årige mangelsansvar:

Bygherrens ibrugtagning af bygningen igangsætter ikke løbetiden for det 5-årige mangelansvar, som først begynder at løbe, fra afleveringstidspunktet.

Løfter bygherren bevisbyrden for at mangler skyldes entreprenørens forhold, kommer entreprenøren reelt til at have hæfte i 5 år plus perioden fra ibrugtagningen til aflevering.

Man bør derfor som entreprenør sørge for at aflevering finder sted hurtigst muligt.

Forældelse:

Sidste, men bestemt ikke mindst, er det vigtigt at være opmærksom på, at den 3-årige forældelsesfrist som hovedregel først løber fra afleveringstidspunktet og altså ikke fra ibrugtagning af bygningen.

Bliver bygherren opmærksom på et krav efter at have taget bygningen i brug, forældes kravet således ikke 3 år derefter, men først 3 år fra et senere afleveringstidspunkt.

Hvad kan man lære af forskellen mellem ibrugtagning og aflevering?

Først og fremmest kan man lære, at det samlet set er i entreprenørens interesse at gennemføre aflevering, eller delvis aflevering, frem for at blot lade bygherren ibrugtage bygningen. Entreprenøren bør således hurtigst muligt effektuere afleveringsforretning.

Derudover kan man lære, at bygherren bærer risikoen i forhold til den ibrugtagne del, og at det er bygherrens bevisbyrden at godtgøre, at mangler eller hændelige skader skyldes entreprenørens forhold.

Man kan videre lære, at entreprenøren skal opretholde den fulde garanti indtil aflevering har fundet sted, selvom han er færdig med byggeriet.

Man kan videre lære, at en bygherren der vælger at tage en bygning helt eller delvist i brug, skal sikre sig dokumentation for at eventuelle mangler skyldes entreprenørens forhold og ikke bygherrens brug af bygningen, idet entreprenøren ellers ikke har pligt til at udbedre mangler. Bygherren bør derfor reklamere med det samme og ikke vente til efter afleveringsforretningen.

Til sidst kan man lære, at entreprenørens 5-årige mangelsansvar først løber fra afleveringsforretningen uanset hvornår bygherren har taget bygningen i brug, hvorfor det er i entreprenørens interesse, at afholde afleveringsforretning snarest muligt efter ibrugtagning.

Tilmeld nyhedsmail

Relaterede emner